服装专业市场大忌：“只生不养”种植

服装专业市场大忌：“只生不养”

摘要：真正要想让一个服装专业市场走上良性发展的未来之路，投资商或者地产商的态度和能力将起到十分关键的作用。

真正要想让一个服装专业市场走上良性发展的未来之路，投资商或者地产商的态度和能力将起到十分关键的作用。商业地产从来都不仅是一伙人借了一笔钱，拿到一块地，然后在那里建造一个大的建筑物，并且用租户把它全部填满就可以了。一个服装专业市场的的开发，取决于谁更懂得商业、谁更懂得市场想要什么，更要知道这个市场背后所依托的是什么。

当房地产项目在国内开始屡屡受挫的时候，商业地产项目却正在如火如荼中攻城略地，成为地产圈最热的转型方向，近几年，不断有以服装专业市场为核心项目的商业地产上马开建、招商，但是服装专业市场作为商业地产项目中比较特殊的一类，项目能否成功却并不像很多人想象得那么简单。

在操作商业地产项目时，很多开发商都把套现放在了首位，急于收回资金用来还银行的贷款和各种工程款，所以这些开发商只是把项目一卖了之。然而从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，此后的招商、开业和经营管理才是工作的重头。

专业市场项目切不可“一卖了之”

在商业地产一片热火朝天之时，有专业人士告诫开发商，要慎入商业地产领域：现在是千军万马搞商业地产，但是商业地产和住宅地产不一样，总体上还是供大于求，是一个竞争非常激烈的市场。而这个激烈竞争的背后，其实反映出来的还是资金的难题。在资金问题的压力下，很多国内以服装专业市场为代表的商业地产项目中频频出现“一卖了之”现象也就不奇怪了。

针对服装专业市场中存在的“只卖不管、只生不养”的现象，郑州锦荣商贸城、锦荣国际轻纺城、曲梁国际锦荣城总经理王建勋在接受《服装时报》记者采访的时提出了自己的看法：“从开发商角度讲，项目建成并顺利销售实现回款是投资盈利的关键，如果当地的购买力较强，通过大量的包装宣传可实现项目销售盈利。但以短期盈利为目的的商业地产项目往往后期在管理上投入会比较小，加上‘养商’的时间会比较长，在项目经营方面可能就会出现乱招商、乱经营的现象。从经营者的角度讲，购买或者租赁是满足经营场所的条件，经营者看重的是项目的整体规划和经营定位是否和项目所处的地点周边环境相符。如果判断不准确、盲目跟风或者短期投机的比例较大，项目经营也必然会出现问题。”

而在广州红棉国际时装城总经理卜晓强来看，以服装专业市场为代表的的专业市场建设目前还正处于做蛋糕阶段，许多新兴的专业市场在建设过程中过于强调短期利益，使得专业市场涌现出了许多恶性竞争现象，投资商只是一味地以分蛋糕、抢蛋糕为目的，而不是在做蛋糕，这势必造成专业市场项目的无序竞争。“服装专业市场的经营者要先做好蛋糕，做大蛋糕，市场之间也应该以此为核心开展联动合作，整体提高区域内专业市场品牌的影响力和竞争力。”卜晓强说。

同时卜晓强也呼吁相关部门制定一些纲领性文件来规范、引导并实现专业市场的升级转型，着力规范整个专业市场的秩序，实现从无序到有序的跨越，提高行业的整体准入门槛，从而在根本上杜绝服装专业市场项目中屡屡出现的“只卖不管、只生不养”的现象。

规划与调研是立项之本

事实上，现在向商业地产转型的千军万马，的确都面临着如何“养商”等这些经营层面的难题和挑战。现在的局面是商业地产项目多，而商业资源少，多数的商业地产项目都面临着招商难的问题。某地产商告诉《服装时报》记者，现在招商难度越来越大，一些商户在谈判时不仅要求第一年租金全免，3年内租金优惠，还要送装修才肯进驻。

中国房产信息集团研究中心的一份研究报告则称，商业地产看起来很诱人，但在诱人的背后存在着定位难、占资金、周期长、人才短缺、运营困难等诸多挑战。对于地产企业而言，商业地产仍需理性选择，慎重进入。

“一般来讲，在一个项目落地之前就要对这个项目做经营规划，而经营定位的依据就需要建立在市场调研的基础之上，市场调研是否全面、准确、科学往往决定着项目能否在投入使用后顺利营业。” 王建勋说，“所以，市场调研是项目建立前期的关键。一些项目在建成以后还频频对经营规划进行调整或者对业态进行调整，往往是因为调研不准确，或者是对市场变化及政策法规没有深入研究造成的。以锦荣商贸城为例，锦荣商贸城自立项之初就确定了自己的经营定位，即打造中原地区专业服装批发市场，大力扶持河南本地服装加工业，准确的市场定位成就了今天锦荣商贸城的一片繁荣。”

而在一直都在关注广州服装专业市场发展变化的卜晓强看来，作为一个完善的、具有良好发展潜力的服装专业市场应该具备以下几点：在市场选址方面，需要选择适合专业市场的发展的区域，所选地理位置需具备拥有一定的消费群体支撑和产业支撑；在经营项目方面，本区域的市场之间应注意差异化经营，要避免同质化竞争带来的消极影响；在招商方面，市场场内经营商户必须具有竞争优势和品牌支撑力度，市场在招商方面要有一定的准入门槛，不能为了填满市场盲目招商，以至于最后市场内商家鱼龙混杂；在市场管理方面，优秀的管理服务团队和经营理念是维系市场长期健康发展的有力保障。1 2

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