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债务人唯一住房被抵押如何执行偿债

发布时间:2021-01-08 01:37:26 阅读: 来源:机箱厂家

吕舒扬

张某借了某市建设银行50万元,以仅有的一套130平米的房屋作抵押,到期后张某还不了款,某市建设银行起诉到法院,法院判决张某支付某市建设银行50万元,支付利息7万元。

这套130平的房子是张某唯一住房,法院可以强制执行吗?因为《民事诉讼法》第243条规定:应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。

很多债权人误以为只要是唯一住房,就无法执行,白白让“老赖”逃避司法制裁。也有法官承认,因为最高院的规定没有对“生活所必需的居住房屋”概念作出解释,很多人想当然地理解为“唯一一套住房”了。不要说普通百姓,就是基层法院的执行局局长,也有将两者混为一谈的。

唯一住房仍可被执行

其实最高法院曾就债务人唯一住房的情况制定了具体执行规定。最高法院的司法解释完全认可在这种情况的执行,因为130平方米的房子远远超过了张某生活所需。

最高法院于2015年5月5日正式发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》其中该规定第20条明确规定了唯一一套住房可执行的3个条件

(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋,自执行通知送达之日起,已经给予三个月的宽限期,被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的,人民法院不予支持。

2015年11月24日,江苏省高级人民法院也基于最高法院的规定出台了《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》,该《解答》第一条规定:“登记在被执行人名下虽只有一套住房,但有下列情形之一的,人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行:(一)对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;(二)一审诉讼或仲裁立案后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;(三)被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的;(四)被执行人将其”唯一住房“用于出租、出借或虽未出租、出借,但超过一年无人居住的;(五)被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的;(六)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地(县级市、县、区范围)房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的;(七)其他可以执行的情形。

置换或租赁,两种执行方法

执行的具体办法有置换或租赁,只需留给债务人“生活必需”即可。在具体执行中,“生活必需”可以根据当地人均最低生活保障线的标准制定。置换或租赁的房屋只需要不低于人均最低生活保障住房面积就可以

比如,南京某案件中,法院就判定,以人均8平方米为标准。

需要注意的是,即使被执行的房屋满足了面积、价值的标准,执行时还要注意替被执行人留下基本生活居住所需。就是说必须按人均8平方米为被执行人及其扶养的家属提供住房。“房屋是作为整体拍卖的,不可能在其中为被执行人留下一两间居住。这就需要通过其他方式解决。”法官指出,房屋置换是比较可行的方法。

比如说债务人欠债20万元,他和家人住在一套价值100万的大房子里,除此之外没有其他可执行的财产。申请执行人或者法院可以帮执行人在附近找一套面积较小的住房,面积超过最低标准即可。用这套住房置换被执行人所有的大房子,用所拍卖的钱偿还债务。这样既能解决债务纠纷,也保证了被执行人有房可住。

法官还认为,除此之外,租赁也是很好的方法。房屋置换有手续烦琐,置换房难找,而在被执行房屋附近找合适的出租房就简单得多了。拿拍卖被执行人住房的钱,除去还债之外设立一个租房专项账户,专门用于支付被执行人租房生活的费用。“这一想法已经有了执行实例”,法官告诉记者:“浦口法院执行局近日执行的一个案件就用了租赁的方法。”

浦口有一个“老赖”欠了7个人十多万的债,又没有其他可供执行的财产,但是他跟妻子住在一套100多平方米的房子里。法院当初就以为“唯一一套住房不能执行”,拖了一年多也无能为力。近日得益于中院的这项标准,执行又启动了。法院发现,该处房产价值远超过所欠债务,而附近租用一套普通住房每月仅需400元。于是法院将该房强制拍卖,所得款除偿还债务之外,还给了“老赖”2万元用于租房。解决了困扰法官多年的执行难题。

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